华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案

为进一步规范物业服务企业收费行为，切实维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《云南省定价目录》《云南省物业服务收费管理实施办法》《云南省物业管理规定》等有关规定，结合华宁县实际，特拟定此实施方案。

释义：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理。前期物业服务阶段自物业交付买受人之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。

一、华宁县物业服务的基本情况

华宁县登记备案的物业服务企业有20家，承接物业服务活动的有9家服务29个小区，其中1家为国有企业，8家为民营企业；物业服务从业人员197人，服务住宅小区29个5468户131.9万平方米，涉及居住人员约16000人；29个小区中24个为普通住宅小区，5个为公共租赁住房即阳光家园，云泉广场，上村小区，幸福家园，惠民小区保障性住房小区。物业管理为提高小区居民生活水平，提升小区品质，促进小区和谐发展，发挥了积极作用。目前，华宁县物业服务管理收费标准实行政府指导价、市场调节价两种定价形式。

二、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的相关依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《物业管理条例》(2018年3月修订)；

3.《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）；

4.《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）；

5.国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格〔2007〕2285号）；

6.《云南省物业服务收费管理实施办法》（云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅 2011年第5号公告）；

7.《政府制定价格行为规则实施细则》（云价综〔2018〕131号）；

8.《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》（云发改价格〔2021〕676号）；

9.《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令第225号）。

三、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的必要性

公共租赁住房，是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照建设程序组织建设，或者通过购买、长期租赁、配建等方式筹集，依据本地政府规定的供应标准，面向符合规定条件的群体供应的保障性住房。根据《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房小区物业管理由公共租赁住房建设管理机构或运营管理机构通过招投标方式选聘专业物业公司承担，物业服务费由市、县（市、区）住房和城乡建设部门会同发改、市场监管部门研究核定。

普通住宅是指除别墅、联排别墅、高档公寓、洋房（带电梯低密度住宅）、度假村以外的住宅商品房。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

由于签订前期物业合同时，属于房屋销售前期，业主入住率较低，业主委员会不具备成立的条件，业主维权较为困难，从根本上决定了出台政府指导价的必要性；政府指导价的出台，不仅弥补了前期物业服务阶段业主无法参与定价可能导致价格虚高的问题，还明确了服务标准和对应指导价；政府指导价的出台切实维护了业主和物业服务企业的权益，业主能明明白白地消费，更好行使履约监督权。

根据《云南省物业服务收费管理实施办法》、《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房物业服务和普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价。

此前，华宁县尚未制定公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准政府指导价。本次指导价的制定对华宁县物业服务体系的良性发展具有重要意义。

四、物业服务成本调查情况

（一）成本构成

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

（二）成本核算

经对华宁县7个小区物业服务成本进行调查核算，其中上村小区有45%左右的物业费没法收取，水云间小区提交的财务数据不完全，所以华宁县公共租赁住房和普通住宅前期物业服务综合成本计算选取了5个小区，详见下表：（单位：元/平方米·月）

项目	金茂华府	阳光家园	云泉广场	惠民小区	幸福家园	平均值
综合管理服务	0.170	0.221	0.171	0.312	0.384	0.252
共用设施设备维护	0.047	0.189	0.146	0.203	0.183	0.154
公共秩序维护	0.216	0.150	0.134	0.196	0.012	0.142
保洁服务	0.123	0.125	0.107	0.229	0.003	0.117
绿化养护	0.000	0.044	0.013	0.006	0.004	0.013
合计	0.556	0.729	0.571	0.947	0.586	0.678
调查核算年限	2023年3-6月	2020年—2022年	2020年—2022年	2020年—2022年	2020年—2022年

五、华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准

（一）等级制收费

物业服务收费是指物业服务企业履行物业服务合同约定向业主所收取的费用。结合华宁县物业服务成本调查成果，依据相关政策规定，华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费实行等级制收费，收费等级依据住宅小区物业服务等级确定，按相应服务类别实行4个等级制收费。

（二）收费标准

华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费分等级标准

项目	服务等级及收费标准（元/平方米·月）	备注
一级	二级	三级	四级
综合管理服务	0.38	0.31	0.27	0.25	1.此指导价为最高限价，下浮不限；
2.此指导价不含电梯维护（维保、养护、年检）及运行费用，不含二次加压维保养护及运行费用，以上费用单独核算，按照“以支定收、收支基本平衡”的原则，核算后向业主另行收取；
3. 此指导价不含消防设施维护（维保、养护、年检）费用；
4.人员工资已分摊至各项服务成本。
共用设施设备维护	0.28	0.22	0.18	0.16
公共秩序维护	0.27	0.20	0.16	0.14
保洁服务	0.25	0.18	0.14	0.12
绿化养护	0.16	0.09	0.04	0.01
合计	1.34	1.00	0.79	0.68

（三）适用范围

华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费按照此政府指导价标准执行。

（四）其它物业服务收费

除公共租赁住房物业和普通住宅前期物业外的物业服务收费标准，可参照本方案等级标准进行收费，也可由业主或业主大会与物业公司协商约定执行。

（五）物业服务补充说明：

1.配备有电梯和二次供水等设施设备的物业服务，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付；电梯维护费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，物业服务企业实行代收代管，应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。也就是物业服务费不包含电梯运行维护费和二次供水加压费，电梯运行维护费和二次供水加压费属于代收费，物业服务企业必须在物业服务满一年后的次月20日内向业主或使用人公布上一年的收支帐目，未公布的不得收取下一年的电梯使用费和二次加压费。

2.物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池（罐）每年至少清洗一次，清洗后的水质必须达到饮用水标准。

3.业主、使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主、使用人约定装修保证金的金额和用途，公共租赁住房物业服务收费和普通住宅的装修保证金每户不得超过3000元。业主表示不装修并作出书面承诺的，不得收取装修押金。

4.前期物业服务期限届满后，若业主大会未选聘新物业企业，原企业可与业主委员会拟定新合同，涵盖收费标准、服务项目、双方权责等内容，直至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》。

5.此指导价不含电梯维护（维保、养护、年检）及运行电费，不含二次加压维保养护及运行电费，不含消防检测费。

6.棚改住户、特殊人群（低保户、残疾人等）提供相应证明经主管部门审核通过后，可申请物业费减免或下浮。下浮标准和下浮申报流程由住建局联合相关部门制定及决定。

7.“华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准（政府指导价）”，要求每个具备执行该标准的小区公开给每位住户，让每位住户明白自己享受的服务等级。华宁县住房和城乡建设局负责监督及不定期抽查。

8.电梯运行维护费和二次供水加压费要求据实收取，不得盈利，物业服务企业实行代收代管，应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。物业服务企业必须在物业服务满一年后的次月20日内向业主或使用人公布上一年的收支帐目，未公布的不得收取下一年的电梯使用费和二次加压费。业主委员会对电梯运行维护费和二次供水加压费的收费核算有绝对的监管权，若发现物管企业有任何违规行为，可向主管部门举报，主管部门协同业主委员会对其进行相应处罚。

9.由主管部门牵头联合相关部门成立物业服务检查监督专项小组，联合监管，明确日常检查、投诉处理、违规处罚等流程；对各小区物业管理的收费和服务内容进行定期抽查，制定小区物业管理和收费违规行为的处罚机制等。

10.为避免因长期固定价格导致服务质量下降，CPI指数或行业平均成本变化过大时，收费标准可根据需求进行修订或重新制定。

六、对相关行业及消费者的影响分析

现制定的政府指导价：按服务等级从低到高为0.68~1.34元/平方米·月。

（一）对消费者的影响分析

玉溪市发改委和市住建局曾于2012年12月制定了玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准，即玉发改价格（2012）657号关于贯彻《云南物业服务收费管理实施办法》的通知。该文件把物业服务分为5个等级，指导价分别为0.41、0.61、0.84、1.03、1.32，单位：元/平方米·月。

华宁县本次制定的指导价按4级，最低等级0.68元对应原执行政策的次低等级0.61元，上浮了0.07元，上浮比率11.48%。最高等级1.34元对应原执行政策的最高等级1.32元，上浮了0.02元，上浮比率1.52%。

与原执行政策对比分析，随着经济发展，一方面物业服务人员的工资水平也相应增长，导致物业服务成本增加，另一方面人民生活水平提高，相应的物业服务质量也在提高，故最低等级的物业服务收费较原执行政策相应增加。物业服务收费每平米增加0.07元，按本次统计1851户的平均住宅1户77.56平方米计算，物业服务费增加了65.15元/年，按华宁县城镇居民人均可支配收入48588元计算，物业服务增加占其年均可支配收入0.13%，在其能承受的范围之内。

（二）对相关行业的影响分析

华宁县物业服务收费调查结果是按本实施方案等级分类的四级考虑的，最低等级对应的指导价为0.68元/平方米·月，基本涵盖了物业服务企业的现有成本支出，且通过实施分级管理，明确了物业服务内容与质量的收费等级和标准。

七、配套措施

（一）做好宣传工作

政府相关职能部门应通过网络、微信等媒体平台，借助小区宣传栏、电子显示屏等宣传阵地，多方面开展政府指导价的宣传工作，并认真做好指导价公示和解释工作，让业主和物业服务企业充分了解制定政府指导价的意义。

（二）加强对物业服务企业的指导和管理

政府相关职能部门应加强和规范物业服务企业的管理，指导物业服务企业提高人防物防技防的能力，加强对人员素质、服务理念、处事应对能力等的方面的培训，引导其引进先进的设备、技术和管理理念，进一步提高企业管理水平，提高业主的生活质量。引导其加强自身的成本约束，完善相关的成本控制与资金使用管理，降低成本费用。

（三）建立协调机制

物业服务收费既涉及到业主的切身利益和生活品质，又关系到物业服务企业的良性发展，尤其是前期物业与开发商密切相关。建立高效的协同联动机制，充分发挥各部门在物业管理中的协调角色，有效地促进物业管理行业的健康发展；涉及小区矛盾纠纷的调处，各职能部门严格按照《云南省物业管理规定》履行职能职责，促进小区和谐发展。

物业服务收费，每两年根据CPI指数及行业平均成本变化率对收费标准进行评估，涨幅超过5%时启动调整程序，经公示后执行

（四）管理办法

由住建部门联合相关部门出台与《华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案》配套的服务收费与服务等级考评相统一的管理实施办法，确保前期物业服务和收费标准一致，减少前期物业服务收费的纠纷与矛盾，推动公平、透明、和谐的物管市场。

（五）建立监督机制

由主管部门牵头联合相关部门成立物业服务检查监督专项小组，对各小区物业管理的收费和服务内容进行定期抽查，制定小区物业管理和收费违规行为的处罚机制等。

八、执行时间

本实施方案于2024年***月***日起正式施行。

附件：华宁县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准（政府指导价）